Quanto spetta all'amministratore di condominio per i lavori straordinari?

Il compenso extra può essere determinato in due modi principali: La percentuale sul valore dei lavori Generalmente oscilla tra il 2% e il 5% dell’importo totale delle opere. Il compenso forfettario Un importo fisso concordato preventivamente, indipendente dal valore delle opere. La base normativa del compenso extra Il Codice Civile, pur prevedendo il diritto dell’amministratore a un compenso per le sue prestazioni, non specifica nulla riguardo alle attività straordinarie. Tuttavia, secondo gli standard professionali definiti dall’ANACI, il compenso aggiuntivo è giustificato dall’incremento di responsabilità e impegno. Comunica preventivamente il compenso richiesto Fornisce dettagli sulle attività extra che svolgerà Documenta puntualmente ogni fase dei lavori Mantiene un dialogo costante con i condòmini. Richiedere la specifica del compenso prima dell’inizio dei lavori Verificare che il compenso sia approvato formalmente dall’assemblea Controllare la documentazione relativa all’avanzamento dei lavori Mantenere un dialogo costruttivo con l’amministrazione.

Solitamente, il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari da eseguire in condominio è calcolato in una misura percentuale degli interventi stessi da realizzare, variabile dall'1 al 3%. L'amministratore potrebbe ottenere un maggior compenso rispetto a quello preventivato solamente nell'ipotesi in cui l'assemblea, con successiva deliberazione, decida di acconsentire alla sua richiesta. Alla luce della consolidata prassi, dunque, è possibile ritenere giusto un compenso per lavori straordinari pari a una percentuale sull'importo totale degli stessi variabile tra l'1 e il 3%, tenendo altresì in considerazione che, come solitamente avviene, la percentuale è tanto più bassa quanto maggiore è l'ammontare degli interventi. Il compenso dell'amministratore - anche quello extra - è sempre il frutto di un libero accordo: pertanto, non sono da escludersi percentuali maggiori - che possono arrivare anche al 4 o 5% - oppure minori - ad esempio, dello 0,5%. Va infatti ricordato che non esiste un tariffario professionale, poiché non esiste un albo degli amministratori di condominio. L'amministratore può chiedere un compenso ulteriore purché: sia già previsto nel preventivo sottoposto all'assemblea al momento della nomina o della conferma, ad esempio sotto forma di percentuale aggiuntiva al compenso base oppure di quantificazione in misura fissa; oppure venga successivamente approvato dall'assemblea. In alternativa, l'amministratore potrebbe ottenere un maggior compenso rispetto a quello preventivato solamente nell'ipotesi in cui l'assemblea, con successiva deliberazione, decida di acconsentire alla sua richiesta.

Il compenso per i lavori straordinari può essere determinato in due modi: A forfait: con un importo fisso concordato tra l’amministratore e l’assemblea. In percentuale: con una percentuale applicata all’importo complessivo dei lavori – la percentuale generalmente si aggira tra il 2 ed il 4%, ma può variare in base alla complessità dei lavori e all’impegno richiesto all’amministratore. La determinazione del compenso per i lavori straordinari deve basarsi su una valutazione di diversi criteri, tra cui: Complessità dei lavori: Maggiore è la complessità dei lavori, maggiore sarà il compenso spettante all’amministratore. Tempo e impegno richiesti: L’amministratore dovrà dedicare tempo e impegno per la gestione dei lavori straordinari, dalla fase di progettazione alla fase di esecuzione e collaudo. Il compenso deve tenere conto di questo impegno. Competenze necessarie: Se l’amministratore deve svolgere compiti specifici per i quali sono richieste competenze tecniche o professionali particolari, il compenso dovrà essere adeguatamente maggiorato. Eventuali spese vive: Se l’amministratore deve sostenere spese vive per l’espletamento del suo incarico, tali spese dovranno essere rimborsate. La delibera assembleare deve specificare l’ammontare del compenso, la modalità di calcolo e le eventuali spese vive rimborsabili. Delibera Di approvare il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari in questione nella misura di (specificare l’ammontare del compenso) (Specificare la modalità di calcolo del compenso, ad esempio: a forfait o in percentuale) Di approvare il rimborso delle seguenti spese vive sostenute dall’amministratore per l’espletamento del suo incarico: (specificare le spese vive) La determinazione del compenso dell’amministratore di condominio per lavori straordinari deve essere effettuata in modo equo e trasparente, tenendo conto di tutti i criteri sopra elencati. Una delibera assembleare chiara e dettagliata è fondamentale per evitare future contestazioni.

L’Amministratore di Condominio non ha diritto ad alcun compenso per i lavori straordinari senza la preventiva approvazione dell’assemblea e la presentazione del preventivo alla sua nomina. Il compenso richiesto in tale sede deve essere omnicomprensivo, ossia deve riguardare tutta l’attività gestoria, non potendo, l’Amministratore, richiedere un compenso ulteriore per lo svolgimento dei lavori o per attività connesse alla vita condominiale. L’Amministratore, ad avviso del Tribunale, ha poi diritto a prelevare il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura, purché il corrispettivo prelevato sia quello approvato dall’assemblea in sede di nomina o di rinnovo. Il Tribunale di Firenze ha chiarito che l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso per i lavori straordinari senza la preventiva approvazione dell’assemblea e la presentazione del preventivo alla sua nomina. Nel caso in esame, la richiesta del Condominio è stata ritenuta fondata in quanto non vi era stata alcuna approvazione da parte dell’assemblea del compenso richiesto dall’amministratore ed inoltre quest’ultimo non aveva nemmeno presentato il preventivo del suo compenso al momento della sua nomina o almeno nelle successive conferme.

Il compenso dell'amministratore segue le stesse regole. In questo caso è il 4,4% del costo dei lavori, una percentuale alta (in genere va dall'1% al 3%), anche rispetto al fatto che l'importo dei lavori è molto elevato, quindi la quota dovrebbe scendere. Naturalmente, trattandosi di compenso straordinario, va deliberato a meno che l'amministratore non lo avesse già previsto nel preventivo approvato dall'assemblea all'atto della nomina. Il Tribunale di Firenze (sentenza 441/2021) ha chiarito che l'amministratore non ha diritto a un compenso per i lavori straordinari senza l'approvazione preventiva dell'assemblea.

L’amministratore ha a disposizione due opportunità: domandare un compenso extra per l’attività connessa all’esecuzione dei lavori straordinari determinandolo in misura fissa; richiedere una remunerazione aggiuntiva percentuale, specificando che la stessa andrà ad essere parametrata all’importo deliberato per le medesime opere straordinarie. Non v’è alcun motivo per ritenere tale percentuale (del 2%, del 3%, ecc.), illegittima. La norma che disciplina l’elencazione dettagliata del compenso dell’amministratore ha la chiara funzione di imporre chiarezza e trasparenza nei rapporti con i condomini. Se l’amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l’attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall’assemblea. In sostanza, siccome nessuna norma vieta la determinazione del compenso in questa forma, purché essa sia chiara fin da subito, è da ritenersi legittima la richiesta di un compenso extra – specificato nei modi di cui all’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. – e determinato in misura percentuale rispetto all’ammontare dei lavori straordinari.