Quali sono gli interventi che rientrano nella manutenzione ordinaria di un edificio?

1. Si definiscono interventi di manutenzione ordinaria le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, purche' non comportino alterazioni all'aspetto esterno del fabbricato e delle sue pertinenze. 2. Sono considerati di manutenzione ordinaria i seguenti interventi: all'interno degli edifici: a) riparazioni e rifacimenti di pavimentazioni; b) rifacimenti e riparazioni di intonaci, tinteggiature, rivestimenti interni; c) riparazione e sostituzione di serramenti interni; d) riparazione o sostituzione di impianti idraulici, elettrici, di riscaldamento, di ventilazione, per la fornitura del gas; e) riparazione o sostituzione di canne fumarie; f) riparazione, rinnovamento o sostituzione di servizi igienico-tecnologici (senza alterazione delle caratteristiche distributive, volumetriche e di destinazione) dell'edificio o delle singole unita' immobiliari; g) inserimento e sostituzione di elementi di coibentazione termica, di impermeabilizzazione, di isolamento; h) risanamento o costruzione di vespai; i) rifacimento o riparazione della condotta condominiale o della braga all'interno dell'unita' immobiliare; all'esterno degli edifici: a) riparazione e ripristino delle facciate in pietra con le stesse caratteristiche e materiali; b) tinteggiatura e ripulitura delle facciate, con gli stessi colori di quelli originari e con eventuale ripresa degli intonaci deteriorati o mancanti senza alterazione dei materiali o delle colorazioni esistenti; c) manutenzione e riparazione dei frontalini e delle ringhiere dei terrazzi e dei balconi o loro sostituzione con elementi dello stesso tipo e materiale di quelli preesistenti; d) riparazione, sostituzione, rinnovamento delle decorazioni e finiture esterne (quali ad esempio lesene, frontalini, cornicioni, piattabande, spalline, mostrine), con soluzioni formali e materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti; e) riparazione, sostituzione con materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti: dei manti di copertura, delle pavimentazioni delle coperture piane, delle pavimentazioni di cortili o di cavedi, delle pavimentazioni di atri condominiali, scale e ballatoi, delle pavimentazioni esterne, degli elementi di arredo esterno; f) riparazione o sostituzione, con materiali dello stesso tipo di quelli preesistenti, di singoli elementi della piccola orditura del tetto; g) riparazione o sostituzione di infissi, grondaie, pluviali, camini, canne fumarie e simili con gli stessi colori e tipologie preesistenti, e con materiali che non comportino alterazione degli aspetti estetici; h) riparazione o sostituzione con elementi dello stesso tipo e materiale di quelli preesistenti di recinzioni, parapetti, ringhiere e simili; i) installazione di tende da sole, insegne, targhe, impianti tecnologici o elementi di arredo urbano non comportanti opere edilizie; j) installazione di recinzioni nel terreno non comportanti l'esecuzione di opere murarie; k) interventi di impermeabilizzazione dei cornicioni; l) nuova installazione o sostituzione di antenne televisive centralizzate o singole; m) inserimento di impianti tecnologici purche' collocati entro la sagoma dell'edificio; n) installazione di impianti di allarme, di rinforzi agli infissi comprese grate o blindature ed, in genere, le strutture relative alla sicurezza passiva dell'edificio ricadenti nella sagoma dello stesso. 3. Per gli edifici ed impianti adibiti ad attivita' industriali e artigianali o al servizio delle stesse sono compresi nella manutenzione ordinaria gli interventi di seguito indicati volti ad assicurare la funzionalita' e l'adeguamento tecnologico degli impianti produttivi esistenti, sempre che tali interventi non ne mutino le caratteristiche dimensionali, siano interni al loro perimetro e non incidano sulle loro strutture e sulla loro tipologia edilizia: a) riparazione, sostituzione ed adeguamento degli impianti e delle relative reti, nonche' installazione di impianti telefonici, televisivi e telematici diversi da quelli disciplinati dall'art. 27 purche' tali interventi non comportino alterazione dei locali, aperture nelle facciate, modificazione o realizzazione di volumi tecnici; b) riparazione e sostituzione parziale di impianti tecnologici, nonche' realizzazione delle necessarie opere edilizie, sempreche' non comportino modifiche esterne dei locali ne' aumento delle superfici agibili; c) realizzazione di passerelle o strutture in metallo per l'attraversamento aereo delle strade interne con tubazioni.

Fanno parte della manutenzione ordinaria tutti gli interventi edilizi che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari a mantenere in efficienza gli impianti esistenti. Nell’ambito del rifacimento dell’involucro esterno di uno stabile, rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi di riparazione e sostituzione di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, cornicioni e grondaie, purché non vengano alterati caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti. Tra gli interventi riconducibili ad essa troviamo piccole riparazioni o interventi edilizi di piccola portata. L’assemblea può disporre interventi di manutenzione ordinaria: In prima convocazione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. In seconda convocazione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Eseguiamo interventi di manatenzione ordinaria e straordinaria su qualsiasi tipologia di edificio. Effettuiamo sopralluoghi approfonditi che ci permettono di valutare la migliore metodica di intervento per il caso specifico, ottimizzando tempi e costi. Interveniamo su edifici pubblici e privati, villette singole e condomini.

La manutenzione ordinaria include le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici nonché i lavori di manutenzione o finalizzati a integrare gli impianti già esistenti nell’ottica di mantenerne l’efficienza funzionale e la sicurezza. La riparazione di un elemento malfunzionante o guasto è manutenzione in senso stretto. La sostituzione di una porta rientra negli interventi di manutenzione ordinaria ma se la porta viene spostata diventa un intervento di manutenzione straordinaria. Il montaggio di pannelli solari, al di fuori dei centri storici, rientra nella manutenzione ordinaria, pur essendo un intervento importante. La pitturazione è un intervento di manutenzione ordinaria, quale che sia l’estensione dell’immobile, così come la sostituzione degli infissi, sanitari e pavimenti e la posa dei controsoffitti.