È possibile affittare legalmente una casa abusiva?

La Corte di Cassazione con ordinanza 8 marzo – 13 aprile 2017 n. 9558 ha riconosciuto la validità di un contratto di locazione anche se relativo ad un immobile abusivo. Il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene. Nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell’immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato. Se il locatore ha assunto l’ obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile espressamente in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, in tal caso l’impedimento all’esercizio della attività svolta dal conduttore per difetto di rilascio del provvedimento di conformità urbanistica della destinazione impressa dalle parti all’immobile, determina il colpevole inadempimento del locatore alla esecuzione della prestazione di godimento derivante dal contratto. Se invece la situazione urbanistica, pur se di ostacolo all’ottenimento delle autorizzazioni o licenze relative all’esercizio della attività commerciale da condurre nell’immobile locato, era nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell’immobile locato in funzione dell’esercizio della predetta attività, in quanto non risulti successivamente autorizzata la modifica di destinazione d’uso. In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo, solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, si da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l’assoluta impossibilità di ottenerli.

La validità del contratto di locazione non è inficiata dall’eventuale condizione di abuso edilizio dell’immobile locato. Il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati. Si tratta infatti di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, andando, nel contratto di locazione, l’eventuale abuso edilizio, ad incidere solo sulla qualità del bene immobile e non anche quindi sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente a oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene. Costituisce orientamento granitico della Giurisprudenza che la validità del contratto di locazione non può essere inficiata dall’eventuale condizione di abuso edilizio così che tutte le eccezioni relative alla nullità e annullabilità del contratto devono essere rigettate. In particolar modo la Giurisprudenza ha chiarito infatti che “l’abuso edilizio” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma NON comporta come diretta conseguenza la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme. Pertanto, in caso di abuso edilizio, il conduttore sarà legittimato a sospendere il pagamento del canone locatizio e/o a chiedere la risoluzione del contratto solo ed esclusivamente se, a causa dell’abuso edilizio, non abbia potuto godere in modo “integrale” dell’immobile oggetto del contratto di locazione.

Si può affittare una casa con un abuso edilizio, fintanto che non viene leso alcun diritto dell’inquilino e non sono violate le obbligazioni tra le parti. Se l’affittuario è stato informato dell’abuso edilizio prima di firmare il contratto e ha così espresso il suo consenso, il contratto è valido e vincolante. Solamente se l’abuso edilizio non impedisce il pacifico godimento dell’immobile il contratto d’affitto resta valido. Il contratto di affitto di una casa con abuso edilizio è invalido soltanto quando l’inquilino può provare le ripercussioni sul godimento, rappresentate essenzialmente dal sequestro dell’immobile e dall’ordine di demolizione. In tutti gli altri casi, è possibile affittare una casa nonostante gli abusi edilizi senza che l’inquilino possa avanzare pretese aggiuntive e anzi continuando a essere obbligato a corrispondere il canone d’affitto e le altre spese pattuite. Il proprietario di casa, infatti, non è tenuto a rispondere dell’abuso edilizio all’inquilino, a meno che non si sia impegnato a ottenere le autorizzazioni nel contratto. In questo caso, la persistenza dell’abuso rappresenterebbe un inadempimento contrattuale, idoneo anche alla richiesta di scioglimento.

La sentenza della Cassazione conferma che, in caso di presenza di una casa abusiva, il contratto di affitto rimane valido a tutti gli effetti se l’abuso viene esplicitamente indicato nel contratto e l’affittuario ne è a conoscenza. Tuttavia, se l’abuso edilizio non viene reso noto, il problema si pone se tale irregolarità può o meno influire sull’utilizzo dell’immobile. Se la casa abusiva non preclude il normale utilizzo dell’appartamento, il contratto di affitto rimane valido. Nel caso in cui l’abuso edilizio non sia stato reso noto all’affittuario, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze relative all’uso della casa abusiva non comporta l’illegittimità della locazione, a condizione che l’immobile sia stato effettivamente utilizzato. In questo caso, è possibile risolvere il contratto per inadempimento. La presenza di un abuso edilizio in un immobile in affitto può influire sulla validità del contratto solo se l’affittuario non ne era a conoscenza e se tale irregolarità preclude l’utilizzo dell’immobile. In ogni caso, la responsabilità penale rimane a carico del proprietario dell’appartamento. Diversa è, invece, la situazione in cui la casa abusiva era stata comunicata e accettata dall’affittuario, il proprietario non potrà essere ritenuto responsabile per l’impossibilità di utilizzo dell’immobile, a meno che non si sia impegnato specificamente ad ottenere i titoli abilitativi necessari o l’affittuario sia a conoscenza e accetti l’impossibilità di ottenerli.