È possibile affittare legalmente una casa abusiva?

Si può affittare una casa con un abuso edilizio, fintanto che non viene leso alcun diritto dell’inquilino e non sono violate le obbligazioni tra le parti. Se l’affittuario è stato informato dell’abuso edilizio prima di firmare il contratto e ha così espresso il suo consenso, il contratto è valido e vincolante. Solamente se l’abuso edilizio non impedisce il pacifico godimento dell’immobile il contratto d’affitto resta valido. Il contratto di affitto di una casa con abuso edilizio è invalido soltanto quando l’inquilino può provare le ripercussioni sul godimento, rappresentate essenzialmente dal sequestro dell’immobile e dall’ordine di demolizione. In tutti gli altri casi, è possibile affittare una casa nonostante gli abusi edilizi senza che l’inquilino possa avanzare pretese aggiuntive e anzi continuando a essere obbligato a corrispondere il canone d’affitto e le altre spese pattuite. Il proprietario di casa, infatti, non è tenuto a rispondere dell’abuso edilizio all’inquilino, a meno che non si sia impegnato a ottenere le autorizzazioni nel contratto. In questo caso, la persistenza dell’abuso rappresenterebbe un inadempimento contrattuale, idoneo anche alla richiesta di scioglimento.

La sentenza della Cassazione conferma che, in caso di presenza di una casa abusiva, il contratto di affitto rimane valido a tutti gli effetti se l’abuso viene esplicitamente indicato nel contratto e l’affittuario ne è a conoscenza. Tuttavia, se l’abuso edilizio non viene reso noto, il problema si pone se tale irregolarità può o meno influire sull’utilizzo dell’immobile. Se la casa abusiva non preclude il normale utilizzo dell’appartamento, il contratto di affitto rimane valido. Nel caso in cui l’abuso edilizio non sia stato reso noto all’affittuario, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze relative all’uso della casa abusiva non comporta l’illegittimità della locazione, a condizione che l’immobile sia stato effettivamente utilizzato. In questo caso, è possibile risolvere il contratto per inadempimento. La presenza di un abuso edilizio in un immobile in affitto può influire sulla validità del contratto solo se l’affittuario non ne era a conoscenza e se tale irregolarità preclude l’utilizzo dell’immobile. In ogni caso, la responsabilità penale rimane a carico del proprietario dell’appartamento. Diversa è, invece, la situazione in cui la casa abusiva era stata comunicata e accettata dall’affittuario, il proprietario non potrà essere ritenuto responsabile per l’impossibilità di utilizzo dell’immobile, a meno che non si sia impegnato specificamente ad ottenere i titoli abilitativi necessari o l’affittuario sia a conoscenza e accetti l’impossibilità di ottenerli.