Quali sono le novità per i contratti di locazione nel 2025?

La Legge di Bilancio 2025 porta cambiamenti significativi nel settore delle locazioni, con conseguenze dirette per proprietari di case, inquilini e gestori di affitti brevi. Le nuove misure puntano a rendere il mercato più trasparente, a garantire maggiori tutele agli affittuari e a incentivare l’utilizzo efficiente del patrimonio immobiliare. Il governo introduce norme che mirano a rafforzare la tracciabilità degli affitti: Registrazione obbligatoria online: tutti i contratti, compresi quelli per locazioni brevi, vanno registrati telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Requisiti di conformità degli immobili: gli appartamenti in affitto devono rispettare standard minimi di sicurezza ed efficienza energetica. Chi non si adegua rischia di non poter mettere a reddito l’immobile. Tutela degli inquilini: controlli più stringenti contro canoni fuori mercato e discriminazioni, soprattutto nelle grandi città dove la domanda è molto alta. Queste misure puntano a contrastare evasione fiscale e affitti irregolari, rendendo più equilibrato il rapporto tra proprietari e locatari. La Legge di Bilancio 2025 sugli affitti rappresenta un punto di svolta per il mercato immobiliare: più controlli, nuove tasse ma anche incentivi per chi investe nella qualità e nella sostenibilità. Chi si adeguerà velocemente alle nuove regole potrà beneficiare di agevolazioni fiscali, sostegni economici e maggiore competitività in un settore che sta vivendo una profonda trasformazione. Il capitolo fiscale della Legge di Bilancio 2025 è particolarmente rilevante per i proprietari. Ecco le novità: Cedolare secca: confermata al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato. Affitti brevi: prevista una distinzione tra immobili. Si applica il 21% sul primo immobile locato e un’aliquota più alta, 26%, dal secondo al quarto appartamento affittato con formule brevi.

Dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore l’obbligo di CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutte le strutture destinate ad affitti brevi turistici. Il CIN, rilasciato dal Ministero del Turismo, deve essere esposto sia online che fisicamente nell’immobile. Le sanzioni previste: fino a 8.000 euro per chi affitta senza CIN fino a 5.000 euro per chi non lo espone correttamente. Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 4892/2025) ha chiarito l’entità del risarcimento spettante al proprietario in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. La Corte ha confermato il diritto al risarcimento, ma ha lasciato ai giudici di merito ampi margini nella quantificazione del danno.

Il Cin obbligatorioDal 2 gennaio 2025 è obbligatorio il Codice identificativo nazionale. Nelle regioni o province autonome in cui è previsto un Codice identificativo regionale, il locatore deve dotarsi innanzitutto di questo Codice, e poi deve richiedere il Cin. Dove non c’è il Cir, invece, va richiesto direttamente il Cin al momento dell’avvio dell’attività. A livello pratico, il codice va chiesto tramite la Banca dati nazionale delle strutture ricettive, accedendo con Spid o Cie. Secondo il Dl 145/2023, chi propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una casa o una porzione di essa, deve esporre il Cin all’esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Nell’esporre il Cin, bisogna rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Il ministero del Turismo, considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali, ammette anche l’esposizione con modalità alternative all’affissione di un cartello. I contratti di locazione turistica che superano i 30 giorni di durata non rientrano nella disciplina fiscale degli affitti brevi dettata dal Dl 50/2017. Devono essere registrati all’agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, in modalità cartacea o telematica. In questo caso, la registrazione al fisco sostituisce la comunicazione tramite il portale Alloggiati.