Quali sono gli obblighi dell'amministratore di condominio verso i condomini?

Gli obblighi dell’amministratore di condominio sono numerosi e trovano la loro fonte all’interno del codice civile ed, in particolare, nelle norme dedicate al condominio degli edifici. Il professionista si trova quindi soggetto: ad obblighi ordinari e generali previsti dal codice civile; ad obblighi inerenti opere straordinarie espressamente autorizzate dall’assemblea; ad ogni ulteriore obbligo derivante dalla normativa nazionale ed europea. I doveri ordinari dell’amministratore di condominio riguardano principalmente la gestione e la manutenzione delle parti comuni. Un compito cruciale per l’amministratore è intervenire prontamente in situazioni di urgenza o pericolo, garantendo la sicurezza dell’edificio. Dopo aver garantito la sicurezza delle aree comuni, l’amministratore non può decidere autonomamente l’avvio di lavori straordinari. È obbligatorio ottenere l’approvazione e i poteri necessari dall’assemblea condominiale.

L’amministratore deve mettere in atto le decisioni approvate dall’assemblea condominiale, come la manutenzione ordinaria e straordinaria, l’affidamento di lavori o la stipula di contratti per servizi comuni. L’amministratore deve aprire e utilizzare un conto corrente dedicato intestato al condominio, attraverso cui gestire tutte le entrate e le uscite. È tenuto a presentare ogni anno: Il preventivo delle spese per l’anno successivo, da sottoporre all’approvazione dell’assemblea. Il consuntivo, che riepiloga le spese effettivamente sostenute, accompagnato da una relazione esplicativa. Deve garantire che i bilanci siano chiari, dettagliati e facilmente comprensibili. È obbligato a custodire tutta la documentazione relativa al condominio, inclusi: Contratti con fornitori e professionisti. Fatture e ricevute. Registri contabili e verbali delle assemblee. I condomini hanno il diritto di accedere a questi documenti in qualsiasi momento. Deve garantire che gli impianti comuni siano a norma di legge, organizzando controlli periodici e interventi di manutenzione. È responsabile della sicurezza degli spazi comuni, come scale, cortili e ingressi. In caso di morosità da parte dei condomini, l’amministratore deve agire per recuperare i crediti, inviando solleciti e, se necessario, ricorrendo a procedure legali entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo. Deve convocare regolarmente l’assemblea condominiale per l’approvazione dei bilanci e per discutere eventuali problemi o progetti. Su richiesta di almeno 2 condomini che rappresentano un sesto dei millesimi, è obbligato a convocare un’assemblea straordinaria. Deve assicurarsi che le aree e i servizi comuni siano in buono stato, organizzando gli interventi di manutenzione necessari. L’amministratore è tenuto a stipulare polizze assicurative per il condominio, ad esempio per coprire eventuali danni a terzi derivanti da malfunzionamenti o problemi nelle parti comuni. Deve possedere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico. È inoltre obbligato a seguire corsi di aggiornamento periodici per mantenersi al passo con le normative.

L’amministratore deve attenersi al mandato che gli viene conferito dall’assemblea condominiale che lo ha nominato, svolgendo con correttezza e competenza le funzioni che gli sono assegnate ed evitando che, nel suo operato, si generi un conflitto d’interessi. Nell’esercizio dell’attività professionale l’amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in materia di protezione dei dati personali e alla conservazione, con ogni cura, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del condominio. L’amministratore nell’ambito dello svolgimento delle sue funzioni al fine di tutelare gli interessi dei condòmini deve, tra l’altro: curare con diligenza la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di contabilità e dell’anagrafe condominiale; provvedere all’invio dei verbali di assemblea sia agli assenti che ai presenti con la massima sollecitudine; aprire un conto corrente bancario o postale separato per ciascun condominio amministrato; informare i condòmini con la massima urgenza di qualsiasi azione giudiziale promossa da o contro il condominio; provvedere, anche mediante il ricorso a specifiche forme assicurative, affinché i condòmini siano tutelati con riguardo ai rischi connessi all’esercizio della sua attività professionale.