Quando è necessario l'amministratore di condominio?
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore Leggi di più
Cosa succede se un condominio non ha un amministratore?
Diana Colombo
2025-11-19 19:17:44
Numero di risposte
: 25
Vivere in un condominio senza amministratore è possibile; esistono infatti dei casi in cui la nomina non è obbligatoria, pur mantenendo doveri e responsabilità a carico dei condomini. Quando l’edificio é composto da più di otto proprietari l’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce l’obbligo di nominare un amministratore. In questi casi si parla di condominio minimo. Occorre comunque adempiere a dei doveri, specialmente per quanto riguarda la gestione degli spazi comuni. Per quanto riguarda le assemblee condominiali, devono essere convocate correttamente e la ripartizione delle spese deve essere effettuata in base alle tabelle millesimali, salvo diversi accordi.
Bernardo Bianco
2025-11-13 17:03:41
Numero di risposte
: 27
Se i condòmini sono almeno nove e l’assemblea non provvede a nominare un amministratore, ciascun condòmino può domandare all’Autorità Giudiziaria d’intervenire in sostituzione del consesso assembleare.
L’azione giudiziaria, in volontaria giurisdizione, è a spese di chi ha l’iniziativa.
Laddove l’amministratore sia mancante, ciascun condòmino può convocare l’assemblea ordinaria e straordinaria.
La convocazione dell’assemblea da parte del condòmino soggiace alle stesse regole previste per l’amministratore, ossia convocazione da inviarsi a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, fax, pec o consegna a mani almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.
Nel condominio senza amministratore, spetta a chi compie l’atto di gestione provvedere a raccogliere le somme dovute per affrontare la spesa connessa all’intervento/acquisto da eseguirsi.
Laddove il condominio non abbia provveduto alla nomina dell’amministratore, è sempre bene indicare il nome del condòmino autorizzato a compiere l’atto di gestione.
Ai sensi dell’art. 1134 del codice civile non ha diritto al rimborso delle spese il condomino che abbia assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, a meno che non si tratti di spesa urgente.
Il condòmino dovrà riscuotere le somme in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea – stato di ripartizione che è bene sia predisposto dal condòmino che convoca la riunione, se fattibile in quel momento – ovvero sulla base del criterio di ripartizione applicabile a quel tipo di spesa.
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Francesca Conte
2025-10-31 04:36:01
Numero di risposte
: 26
In assenza di amministratore, i condomini sono tenuti a nominare un rappresentante che convochi l’assemblea e ne curi la presidenza – il rappresentante può essere scelto tra i condomini stessi e dura in carica per un anno, con la possibilità di essere riconfermato.
Nomina del rappresentante: durante l’assemblea condominiale, i condomini devono eleggere un rappresentante che svolgerà le funzioni di amministratore.
Apertura del conto corrente condominiale: è necessario aprire un conto corrente intestato al condominio, dove confluiranno le quote condominiali e da cui verranno pagate le spese.
Gestione delle spese condominiali: il rappresentante si occuperà di incassare le quote condominiali, pagare le fatture dei fornitori e redigere il rendiconto contabile.
Convocazione dell’assemblea: il rappresentante convoca l’assemblea condominiale almeno una volta all’anno per approvare il bilancio, deliberare sulle spese e sulle opere da eseguire.
Osservanza del regolamento condominiale: il rappresentante è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale e a sanzionare eventuali infrazioni.
Gestire un condominio senza amministratore può essere impegnativo, ma con un po’ di organizzazione e collaborazione è possibile farlo in modo efficiente e proficuo.
Vantaggi:
Risparmio sui costi: non è necessario pagare un compenso all’amministratore.
Maggiore controllo sulla gestione: i condomini hanno un maggiore controllo sulla gestione del condominio.
Maggiore partecipazione alla vita condominiale: i condomini sono più coinvolti nella gestione del condominio e nella presa delle decisioni.
Svantaggi:
Maggiore impegno per i condomini: la gestione del condominio richiede tempo e impegno da parte dei condomini.
Rischio di contrasti: in assenza di una figura professionale neutra, possono sorgere contrasti tra i condomini.
Mancanza di competenze specifiche: non tutti i condomini hanno le competenze necessarie per gestire un condominio.
Raoul Mariani
2025-10-31 04:26:13
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: 21
In caso di pericolo strutturale, come crolli di intonaco o lesioni gravi, la responsabilità penale può ricadere direttamente sui condomini.
La Corte ha infatti ribadito che l’obbligo di intervenire grava su ogni singolo proprietario, anche in mancanza di una delibera assembleare o se il pericolo è stato causato da un altro condomino.
Secondo la Cassazione: l’inerzia dei proprietari non può essere giustificata da problemi organizzativi o economici;
l’obbligo di intervento è personale e diretto;
anche in caso di ostacoli, i condomini avrebbero dovuto attivarsi, anticipando le spese o agendo in giudizio contro gli oppositori.
L’assenza di un amministratore non elimina i doveri legali dei proprietari, che devono agire per prevenire rischi alla sicurezza pubblica.
Ogni proprietario ha il dovere di intervenire per garantire la pubblica incolumità, anche in assenza di amministratore.
L’inerzia può costare cara, persino in termini di responsabilità penale.
Agire tempestivamente è l’unico modo per tutelare sé stessi e gli altri.
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Marieva Silvestri
2025-10-31 01:55:00
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: 26
Un condominio può sussistere senza che venga nominato un amministratore.
In tutti questi casi, il condominio deve comunque far fronte alle incombenze ordinarie e straordinarie di cui in genere si occupa l’amministratore.
La scelta di avere un condominio senza amministratore richiede comunque ai condomini di nominare un rappresentante facente funzione, che, in quanto mandatario dei condomini, si occupi della gestione dell’edificio.
Qualora si scelga di avere un condominio senza amministratore, l’assemblea potrà nominare di volta in volta il facente funzioni più adatto in base alle competenze specifiche e alla disponibilità di quest’ultimo.
Non è obbligatorio che tutti i compiti svolti dall’amministratore siano eseguiti sempre dalla stessa persona.
Se il condominio è senza amministratore fin dall’inizio, il facente funzioni dovrà occuparsi di due adempimenti necessari nel momento in cui si forma il condominio: l’apertura di un codice fiscale del condominio, che servirà a identificare il condominio nei rapporti verso terzi, e l’apertura del conto corrente intestato al condominio, dove devono transitare tutte le somme riscosse nella gestione ordinaria e straordinaria.