Quali sono i danni causati dal conduttore al termine della locazione?

Al termine della locazione, quando le chiavi dell’immobile vengono restituite al proprietario di casa, l’inquilino deve pagare i danni provocati da quest’ultimo sull’immobile salvo che dimostri che le rotture non sono a lui imputabili. Il proprietario può usufruire, per gli eventuali danni causati dal conduttore, della somma versata a titolo di deposito cauzionale all’inizio della locazione. Si presume che l’immobile gli sia stato consegnato dal locatore in buono stato di manutenzione, per cui esso deve essere restituito nella stessa condizione in cui si trovava all’inizio della locazione, salvo il normale deterioramento d’uso dell’immobile. A chi spetta il risarcimento dei danni? Al conduttore spetta risarcire i danni eventualmente provocati, salvo che quest’ultimo dimostri che non sono dipesi da lui o che sono conseguenza del normale deperimento d’uso del bene. I danni che non siano riconducibili al normale uso della cosa, come ad esempio, quelli relativi alla rottura di maniglie, avvolgibile delle tapparelle ecc., sono a carico del conduttore, sempre che questi dimostri che non sono dipesi da lui. La manutenzione ordinaria dei deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile spettano al conduttore che deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato; anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti. L’obbligo a carico del locatore non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore ovvero da una persona da lui ammessa anche temporaneamente all’uso ed al godimento della cosa. Se il deterioramento è dovuto alla vetustà o al caso fortuito quest’ultimi spettano al locatore. Per le riparazioni non di piccola manutenzione le riparazioni sono a carico del proprietario che deve sostenerne la spesa.

Il conduttore, quando restituisce la cosa locata, è esonerato delle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto. In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso deve considerarsi nulla. Il locatore può tuttavia legittimamente pretendere dal conduttore il risarcimento quando alla consegna della cosa locata la stessa si presenti in condizioni che eccedano il normale degrado, conseguenti al suo ordinario uso. In tali ipotesi il risarcimento dovuto dal conduttore copre i danni consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori. In materia di locazione, quando il conduttore abbia cagionato gravi danni all’immobile preso in locazione o compiuto sul medesimo innovazioni non permesse tanto da rendere necessario per l’esecuzione dei lavori di ripristino l’esborso di somme di ingente entità in base all’economia del contratto e, comunque, tenuto conto delle condizioni delle parti, il locatore può rifiutare legittimamente di ricevere la restituzione dell’immobile finché queste somme non siano state pagate dal conduttore. Al termine del contratto di locazione il locatore ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale ricevuto dal conduttore, senza poter trattenere l’importo dopo la cessazione del contratto ed il rilascio del bene, se prima non ha proposto domanda giudiziale per l’attribuzione della cauzione a copertura di specifici danni subìti o di canoni rimasti insoluti.

Il risarcimento deve essere il frutto di un accordo tra inquilino e proprietario dell’immobile locato. Se fosse possibile trattenere la cauzione anche per danni, si verificherebbe un’illegittima ed unilaterale determinazione dell’ammontare del risarcimento. Nel caso in cui il locatore trattenesse la cauzione senza aver trovato un accordo o proposto alcuna domanda giudiziale, indipendentemente dall’estinzione del contratto e dalla liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino, quest’ultimo potrà pretendere che il deposito gli sia immediatamente restituito tramite un decreto ingiuntivo. Il proprietario di casa non può rifiutare la restituzione del deposito cauzionale anche in caso di danni. Chi non riescono ad accordarsi in via stragiudiziale, dovranno ricorrere ad un giudice su richiesta del proprietario.

Il conduttore che riconsegna l’immobile con gravi danni è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni. Il ragionamento dei giudici è il seguente: quando il conduttore restituisce l’immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno è già dimostrato e il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilità di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro al fine di ottenere, a titolo di risarcimento, non soltanto il pagamento di quanto investito per il rifacimento, ma anche dei canoni di locazione relativi a tutti i mesi durante i quali si sono svolti i lavori. Per cui, qualora al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso della cosa, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell’appartamento, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori. Il locatore, al fine di ottenere quanto sopra, non è tenuto nemmeno a provare di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste di affitto, non soddisfatte a causa dei lavori. La Cassazione, infatti, con l’Ordinanza 6596 del 2019 ha affermato che il locatore può chiedere all’ex conduttore – avanti le competenti autorità giudiziarie – non soltanto il rimborso delle spese sostenute per il rifacimento dell’immobile resosi necessarie in seguito ai danni insorti a causa della condotta di quest’ultimo, ma anche un risarcimento del danno, il cui ammontare è pari alla somma dei canoni di locazione dovuti per tutti i mesi durante i quali i lavori di rifacimento si sono protratti, di fatto impedendo al proprietario di sottoscrivere un nuovo contratto di locazione e, dunque, di mettere nuovamente a reddito l’immobile. Il conduttore è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni. Questo tipo di risarcimento è assimilato al caso di “ritardata restituzione dell’appartamento”.