Cosa succede se una coppia non sposata compra casa?

Se solo uno dei due partner conviventi acquista l’immobile, le condizioni sono chiare: solo l’acquirente figurerà nel registro fondiario e sarà interamente responsabile finanziariamente e legalmente della proprietà. Il partner non coinvolto può contribuire alle spese di alloggio stipulando un contratto di locazione, che conferisce diritti di locazione. In questo modo si definisce in modo chiaro la partecipazione ai costi. Inoltre, in caso di separazione o decesso del proprietario dell’immobile, i termini di preavviso devono essere rispettati. Mentre è ancora in vita, l’acquirente può nominare esplicitamente il partner come beneficiario in un testamento o in un contratto successorio. In questo modo, il partner potrà continuare a vivere nella proprietà anche dopo la morte dell’acquirente. Tuttavia, se il partner deceduto ha altri eredi, è possibile che si debbano pagare le quote legittime. La coppia in concubinato deve quindi chiarire da dove proverranno i mezzi finanziari per il pagamento degli eredi. Nella maggior parte dei cantoni, inoltre, le elevate aliquote dell’imposta di successione incidono sull’eredità: l’aliquota agevolata viene di norma applicata solamente per le persone della famiglia stretta e non per le coppie in concubinato. Spesso si esclude la proprietà individuale per motivi finanziari. Se entrambi i partner partecipano all’acquisto dell’immobile con un capitale proprio diverso, si consiglia di optare per una comproprietà. In una comproprietà, entrambi i partner sono proprietari dell’immobile in misura proporzionale al capitale investito. Inoltre, vengono iscritti separatamente nel registro fondiario e possono disporre liberamente della loro quota dell’immobile. Chi vuole vendere la propria quota deve concedere per legge al comproprietario il diritto di prelazione. Entrambi i partner possono dedurre anche gli interessi passivi in proporzione al proprio reddito. La quota dell’immobile è rilevante anche per la manutenzione e gli investimenti. La comproprietà richiede una certa disciplina: i comproprietari devono rispettare la loro quota anche per gli investimenti e la manutenzione dell’immobile. Nonostante la diversa partecipazione, entrambi i partner sono solidalmente responsabili dell’ipoteca. Diritto di prelazione previsto dalla legge in caso di decesso o separazione. In caso di separazione o decesso di uno dei partner, il rapporto di partecipazione rimane in essere. Il comproprietario gode dunque del diritto di prelazione previsto dalla legge. Tuttavia, è consigliato definire preventivamente la procedura da adottare in caso di separazione o decesso in un contratto di concubinato o successorio. Per quanto riguarda la proprietà comune, l’immobile, compreso l’aumento di valore, appartiene in parti uguali a entrambi i partner, indipendentemente dall’effettiva partecipazione finanziaria. Entrambi i proprietari vengono iscritti nel registro fondiario come partner con pari diritti e per la vendita della proprietà è necessario il consenso di entrambi. In caso di separazione, ognuno ha diritto al 50% dell’immobile. Tuttavia, il partner che ha investito meno capitale per l’acquisto dell’immobile è soggetto alle imposte sulle donazioni. In caso di decesso di un partner, gli eredi hanno diritto alla sua metà. I partner possono prevenire eventuali squilibri finanziari e controversie imminenti con un contratto di società o di prestito. Tuttavia, è necessario stipularlo per tempo fintanto che entrambe le parti sono in vita. Le coppie fanno spesso a metà. In caso di proprietà comune, molte coppie decidono di dividere il costo dell’immobile a metà. In questo caso, ai partner conviventi conviene tutelarsi con un’assicurazione contro il rischio di decesso, soprattutto se hanno o desiderano avere figli. In questo modo, anche in caso di decesso di uno dei partner, il partner in vita è in grado di finanziare la proprietà dell’abitazione. La quota ereditaria dei figli è gestita dall’autorità di protezione dei minori e degli adulti fino al compimento dei 18 anni. A differenza delle coppie sposate, i partner conviventi devono definire i diritti di proprietà in caso di separazione o decesso di un partner. Se non si è sposati e si vuole comprare casa è necessario regolare per tempo le possibili conseguenze finanziarie. Ci sono diversi modi per farlo. I partner possono nominarsi reciprocamente come beneficiari nel testamento o stipulare un contratto successorio. Tuttavia, non bisogna dimenticare le quote legittime di eventuali eredi, i quali possono rinunciarvi con un contratto di rinuncia all’eredità. Anche per la previdenza in concubinato si applicano regole particolari. In un contratto di concubinato è possibile riassumere tutti gli accordi. L’autenticazione del contratto di concubinato da parte di un notaio è facoltativa, ma semplifica la questione legata all’autenticità delle firme in caso di controversia. Per stipulare un contratto di concubinato è meglio rivolgersi a un esperto, soprattutto in situazioni più complesse come l’acquisto di una casa da parte di persone non sposate.

Se i conviventi si separano e il mutuo è intestato a un solo convivente, l’altro non subirà alcuna conseguenza. Se il mutuo è cointestato, ciascuno dei due è responsabile per l’intero debito verso la banca. Tuttavia se, per timore di un pignoramento, uno dei due dovesse farsi carico del debito anche per la quota dell’altro potrà poi agire nei suoi confronti per chiedere il rimborso della relativa parte. La cointestazione della casa determina una comunione sul bene che la separazione di fatto della coppia non scioglie. In questi casi, i due dovranno trovare una soluzione bonaria, procedendo ad esempio alla vendita del bene con divisione del ricavato o all’assegnazione, a uno dei due, dell’intero immobile con conguaglio all’altro del 50% del valore di mercato al momento della divisione. Se non si riesce a trovare un’intesa, ciascun comproprietario può ricorrere al giudice affinché disponga la divisione giudiziale. Pertanto il Tribunale verificherà innanzitutto se il bene è divisibile in natura. Se ciò non fosse possibile, provvederà ad assegnarlo a sorte a uno dei due cointestatari, con obbligo di corrispondere all’altro la relativa quota in denaro. Ma se nessuno lo vuole, l’immobile sarà venduto all’asta.

Non tutte le coppie che decidono di comprare una casa insieme sono sposate. Ovviamente questo può creare problematiche sia per il pagamento del mutuo che a livello di proprietà, ad esempio nel caso di morte di uno dei due partner. Le coppie non sposate, infatti, a livello giuridico, hanno molte meno tutele rispetto a quelle che hanno contratto matrimonio. L'unica maniera per fare in modo che la casa sia intestata a entrambi i partner, visto che non è possibile utilizzare la comunione legale, è quello di acquistare la casa in maniera congiunta ossia firmando entrambi il contratto di compravendita. In alternativa, invece, è possibile che solo uno dei due partner sia il proprietario esclusivo dell'immobile. In quest'ultimo caso, però, non essendoci diritti e doveri, come avviene nel caso delle coppie sposate, il convivente non ha nessun tipo di diritto sulla casa del partner, rischiando, quindi rischia di rimanere all'improvviso senza una dimora. Il contratto di convivenza, però, non è una soluzione in caso di morte del partner convivente e proprietario dell'immobile. Nel caso delle coppie non sposate, infatti, il partner non ha nessun tipo di diritto successorio ed è molto probabile che altri familiari richiederanno il proprio diritto di erede sul patrimonio del defunto. Per questo, in caso di convivenza di una coppia non sposata, l'unica soluzione è il testamento per poter risolvere il vuoto normativo. Il partner proprietario dell'immobile per assicurarsi che il convivente possa usufruire di diritti successori dovrà includerlo nel testamento. In questo modo, sarà possibile evitare eventuali controversie con gli altri familiari e permettere al partner di poter avere diritti sull'immobile in cui hanno convissuto.

Comprare casa senza essere sposati è possibile, è un passo che decidono di fare molte coppie che non credono nell’istituzione del matrimonio, sia esso religioso o civile. La Legge Cirinnà del 2016 in particolare ha introdotto e disciplinato l’importante aspetto patrimoniale per cui in caso di morte di uno dei partner o di separazione è possibile fare riferimento alla normativa sul regime della comunione dei beni anche per le coppie non sposate. Se si vuole comprare una casa senza essere sposati ed evitare potenziali futuri problemi la cosa migliore da fare è l’acquisto congiunto, ovvero firmare insieme il rogito, come comproprietari al 50% (o altre percentuali concordate). L’agevolazione fiscale sarà prevista solo per chi lavora, per la sua quota di proprietà e mutuo. Un’altra soluzione che può risolvere eventuali futuri conflitti patrimoniali (ma non fiscali) in una coppia non sposata è la redazione di una “scrittura privata tra conviventi” o contratto di convivenza che stabilisca o meno la comunione dei beni. Attenzione però, la scrittura privata può valere in caso di separazione, ma se uno dei due conviventi muore ed è unico titolare totale o in quota della proprietà di una casa, la famiglia può intervenire richiedendone l’eredità. L’unica e certa tutela per il mantenimento della casa o di altri beni è il testamento a favore del convivente.