Chi stabilisce l'indennità di occupazione?

Secondo l’orientamento giuridico non si può parlare di danno in re ipsa. La necessità, da parte del proprietario, di provare il danno derivante dall’occupazione, così da avere la garanzia di ricevere l’indennità. Un esempio che viene spesso chiamato in causa riguarda le situazioni in cui il proprietario di un determinato immobile, a causa di una situazione di occupazione abusiva dello stesso, non ha la possibilità di proporlo sul mercato degli affitti. La Cassazione, come specificato nell’ambito della sentenza 13071/2018, richiede al proprietario intenzionato a ricevere l’indennità di occupazione di dimostrare quanto segue: Intenzione concreta, nel periodo durante il quale si è protratta l’occupazione abusiva, di mettere in affitto l’immobile. Necessità di sostenere spese non previste per risiedere in un immobile diverso rispetto a quello occupato illecitamente. Concreta intenzione, nel lasso di tempo in cui l’immobile è risultato oggetto di occupazione illegittima, di procedere alla vendita dello stesso. Nei casi in cui, da parte del proprietario, non è possibile dimostrare quanto appena specificato, il giudice non può disporre il versamento, da parte dell’occupante dell’immobile, dell’indennità di occupazione.

La Corte di Cassazione richiede al proprietario intenzionato a ricevere l’indennità di occupazione di dimostrare intenzione concreta, nel periodo durante il quale si è protratta l’occupazione, di mettere in affitto l’immobile. Il proprietario deve dimostrare concreta intenzione di procedere alla vendita dell’immobile nel lasso di tempo in cui lo stesso è risultato oggetto di occupazione illegittima. Nei casi in cui, da parte del proprietario, non sia possibile dimostrare quanto detto sopra, il giudice non può disporre il versamento dell’indennità di occupazione. Il proprietario deve provare il danno derivante dall’occupazione per poter ricevere l’indennità. Diversamente, non è dovuta l’indennità di occupazione. Ciò perché in alcuni casi i proprietari scelgono di non ricavare un guadagno dall’immobile. Invece nelle situazioni in cui l’immobile è occupato abusivamente da soggetti estranei, o quando – allo scadere di un contratto di comodato d’uso – chi ha fruito dell’immobile non lo lascia libero, il proprietario deve quantificare la presenza di un danno a suo carico per poter avere l’indennità, dato che non esiste un contratto di locazione.

La Sentenza della Corte di Cassazione n. 2423/2015 del 9 febbraio 2015 ha stabilito che, qualora gli altri comproprietari chiedano, senza riscontro positivo, all’occupante di poter usufruire dell’appartamento indiviso, il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. Tale indennità è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’art. 720 c.c. che afferma che, se nell’eredità vi sia un bene immobile non comodamente divisibile o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, esso può essere assegnato ad un solo comproprietario – ad esempio se un coerede occupa l’immobile al momento della divisione, può essere assegnato a lui – che deve poi versare agli altri una somma di denaro corrispondente al valore della quota di proprietà. Se, invece, nessuno dei coeredi è disposto ad ottenere l’attribuzione e, quindi, a liquidare agli altri le quote a loro spettanti, si può procedere attraverso la vendita all’incanto dell’immobile indiviso. Successivamente, una volta effettuata la vendita, il ricavato verrà distribuito tra tutti i comproprietari in base alle quote loro spettanti, tolte le spese della procedura. Nonostante la norma parli solo di beni immobili, si ritiene che l’art. 720 c.c. possa applicarsi anche ai beni mobili e alle aziende. L’indennità di occupazione è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. Qualora gli altri comproprietari chiedano, senza riscontro positivo, all’occupante di poter usufruire dell’appartamento indiviso, il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. La Sentenza della Corte di Cassazione n. 2423/2015 del 9 febbraio 2015 ha stabilito che, il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. Tale indennità è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’indennità di occupazione è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’indennità di occupazione è determinata sulla base del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’indennità di occupazione è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. Tale indennità è determinata sulla base del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’indennità di occupazione è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 2423/2015 del 9 febbraio 2015, ha stabilito che, nel caso in cui un coerede occupi l’immobile in via esclusiva, il coerede che occupa l’immobile è tenuto a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. Tale indennità è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’indennità di occupazione è determinata sulla base del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. La Sentenza della Corte di Cassazione n. 2423/2015 del 9 febbraio 2015 ha stabilito che il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. L’indennità di occupazione è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. Tale indennità è determinata sulla base del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. La Corte di Cassazione, con Sentenza n. 2423/2015 del 9 febbraio 2015, ha stabilito che il coerede che occupa l’immobile è tenuto, da quel momento in poi, a corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. Tale indennità è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. La Corte di Cassazione ha stabilito che il coerede che occupa l’immobile deve corrispondere agli altri coeredi/comproprietari esclusi dal godimento del bene, un’indennità di occupazione. Tale indennità è corrispondente ad almeno i due terzi del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana. L’indennità di occupazione è determinata sulla base del canone di locazione applicato per immobili simili ubicati nella stessa zona urbana.

La somma dovuta dall’inquilino al proprietario come indennità di occupazione deve essere commisurata al canone mensile corrisposto e stabilito con il contratto di locazione. Si considera, infatti, che corrisponda al maggior o minor danno che il proprietario ritenga di aver subito. L’importo è pertanto commisurato al canone di locazione stabilito dal contratto di locazione precedente o successivo. Infatti, il rapporto che si instaura fra le parti non è autonomo, ma consequenziale o comunque dipendente dal rapporto contrattuale. Anche la somma a titolo di indennità, dunque, dovrà essere commisurata ai parametri del contratto stipulato.

La Suprema Corte di Cassazione concepisce l’indennità di occupazione come un’eventuale forma di risarcimento, non automaticamente riconosciuta dall’illecita occupazione di un immobile. È necessario dimostrare il danno subito per ottenere l’indennità di occupazione, che potrebbe derivare dall’impossibilità di locare l’immobile, da spese aggiuntive sostenute o da decisioni come la vendita forzata. Un caso particolare è rappresentato dalla scadenza di un contratto di locazione senza successiva liberazione dell’immobile. In questo caso, la legge stabilisce chiaramente che l’occupante deve continuare a corrispondere il canone di locazione pattuito. L’indennità di occupazione immobiliare è un tema complesso che richiede un’analisi caso per caso. Se da un lato la legge stabilisce alcune situazioni in cui è automaticamente dovuta, come nel caso della scadenza della locazione, dall’altro la giurisprudenza richiede una prova del danno per altri casi di occupazione illegittima.