Registrazione o Trascrizione: Qual è la Differenza?

La registrazione, infatti, stabilisce con esattezza alcuni dati certi che saranno utili al fisco per tutte le verifiche tributarie relative alla compravendita immobiliare. Rispetto alla registrazione che, come detto, ha una valenza puramente fiscale, trascrivere un atto stipulato in forma pubblica fa retroagire gli effetti della trascrizione del futuro atto definitivo, costituendo quindi una tutela nei confronti dei diritti dell’acquirente nei confronti del bene oggetto del compromesso. La trascrizione permette di vedere tutelati gli interessi dell’acquirente poiché fornisce una forma di pubblicità legale, garantendo l’opponibilità nei confronti di terzi degli atti trascritti, secondo il cosiddetto effetto prenotativo. La registrazione, invece, è un atto che deve essere obbligatoriamente compiuto, così da dare una data certa alla scrittura e permettere allo Stato di riscuotere le imposte previste dalla legge sulle compravendite immobiliari.

La differenza è che la registrazione è obbligatoria, va fatta presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla firma e fornisce una data certa di validità del contratto, ma non tutela da eventuali azioni di terzi. La trascrizione non è obbligatoria deve essere fatta da un notaio e tutela nei confronti di terzi.

La prima differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare è l’obbligatorietà. La registrazione è prevista per legge e deve avvenire entro 20 giorni dalla firma se redatto in forma di scrittura privata, entro 30 giorni se redatto da un Notaio o con scrittura privata autenticata. La trascrizione nei Registi Immobiliari prevista dall’articolo 2645 bis del Codice Civile per gli atti redatti dal Notaio non è obbligatoria, ma rappresenta un importante strumento di tutela dell’acquirente perché ha un effetto “prenotativo” e rende nullo ogni atto sottoscritto successivamente, impedendo vendite a terzi o l’iscrizione di vincoli ipotecari e pignoramenti. Trascrizione e registrazione non sono dunque misure alternative, ma eventualmente integrative. La registrazione è prevista per legge, mentre la trascrizione è una garanzia aggiuntiva ed è riservata agli atti redatti da Notai in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La registrazione è una scrittura privata obbligatoria che deve essere effettuata all’Agenzia delle Entrate non oltre i 20 giorni dalla firma del contratto. Lo scopo principale della registrazione è quello di determinare il pagamento delle imposte e di ufficializzare il contratto registrando e riportando la data di stipulazione. La trascrizione del Compromesso è ciò che principalmente darà pubblicità al contratto, che verrà infatti riportato nei pubblici registri immobiliari (conservatoria) e diventerà quindi opponibile a terzi. La trascrizione serve quindi per prevalere rispetto ad eventuali successivi acquirenti, consentendo a chi ha trascritto il proprio preliminare per primo, a pretendere l’immobile da chiunque ne sia diventato successivamente titolare. La registrazione è obbligatoria e non necessita la presenza di un notaio, mentre la trascrizione non è obbligatoria, ma al momento della stipula deve essere presente un notaio.

La registrazione è un’attività essenzialmente amministrativa-fiscale, con il quale le parti del contratto, da loro stesse redatto, portano a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate l’esistenza dell’accordo. In pratica, all’Agenzia viene consegnata una copia del contratto ai fini del pagamento delle relative imposte, con conseguente assegnazione all’atto stesso di un nr. di protocollo, comprendente la data dell’atto e della registrazione stessa. L’ufficiale dell’Agenzia non effettuerà quindi alcun controllo sostanziale sul contenuto dell’atto e sulla sua correttezza se non nella misura in cui questo sia utile a inquadrare correttamente la tassazione applicabile, né il fatto che il contratto venga registrato lo rende conoscibile ai terzi. La trascrizione invece è qualcosa di molto diverso: essa è disciplinata espressamente dal Codice Civile agli artt. 2643 e seguenti e non è genericamente prevista per qualsiasi contratto, ma per alcune categorie tassative di atti, che in sintesi si potrebbe dire riguardino delle modificazioni sostanziali di diritti reali. Con la trascrizione, il pubblico ufficiale incaricato, nella prassi il notaio, attraverso una procedura oggi telematica e gestita operativamente sempre dall’Agenzia delle Entrate, conferisce pubblicità legale all’atto o contratto da lui stesso redatto: questa pubblicità avviene attraverso la trascrizione degli estremi dell’atto nell’apposito registro ipotecario, il quale consente liberamente ed a chiunque ne abbia interesse di riscostruire in ordine cronologico tutte le vicende giuridiche riguardanti un immobile. Quando si tratta di atti trascrivibili se sorgono dispute con dei terzi, non conta la data dell’atto o contratto, ma la data della trascrizione, ovvero il primo soggetto che trascrive un determinato contratto, avrà diritto ad essere preferito a chi dovesse successivamente trascriverne uno incompatibile, anche se avente data anteriore.

La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più. Data che si badi non è quella indicata nel contratto, bensì quella in cui il contratto viene presentato all'ufficio per la registrazione, e riportata sul reltativo timbro. Nessuna certezza invece viene data sull'identità dei sottoscrittori, sulla effettiva disponibilità dei diritti che vengono dedotti in contratto, e nessuna altra garanzia viene data. Il contratto poi continua ad essere non opponibile ai terzi in buona fede che ignorino l'esistenza del contratto. Diversa e' invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di "pubblicità dichiarativa". Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene "opponibile ai terzi" anche se questi ne ignorano l'esistenza. Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l'intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all'ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. Grazie all'intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l'identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge.