A cosa serve la trascrizione?

Serve a favorire la conoscenza da parte di tutti e pertanto dirimere potenziali conflitti e controversie, e ad accrescere la certezza sul loro stato, facendo derivare importanti conseguenze dall'osservanza delle forme pubblicitarie prescritte. La trascrizione consiste nell'annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare di un determinato diritto reale su un immobile. Produce il risultato di rendere opponibili a terzi gli atti trascritti. Questa regola riveste la massima importanza al fine di risolvere le situazioni di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, dal momento che è proprietario a tutti gli effetti del bene non già chi lo ha acquistato per primo, bensì chi ha trascritto per primo l'atto d'acquisto del suddetto bene. La trascrizione delle domande giudiziali e dei contratti preliminari rende gli effetti della sentenza e del contratto definitivo opponibili ai terzi, che hanno acquistato diritti sul bene successivamente alla domanda, sin dalla trascrizione della domanda giudiziale o del contratto preliminare. L'esigenza di certezza dei traffici immobiliari giustifica che la trascrizione sia obbligatoria per il notaio o altro pubblico ufficiale che riceva o autentichi l'atto soggetto a trascrizione, e che questi sia tenuto a risarcire il danno in caso di ritardo o rifiuto ingiustificato.

La trascrizione nei Registri Immobiliari è la formalità che consente di rendere pubblici i contratti o gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà di un bene immobile o la costituzione, modifica o trasferimento di altro diritto reale immobiliare, nonché gli altri atti, contratti e provvedimenti, ovvero domande giudiziali, dei quali la legge richiede la trascrizione. Per la trascrizione è necessario presentare il titolo (nella forma prevista dal codice civile o dalle leggi speciali) e la relativa nota con i dati richiesti dallo stesso codice civile.

Essa si esegue in appositi registri: per gli immobili, i registri immobiliari tenuti dalle Conservatorie (che fanno riferimento all’Agenzia delle entrate per l’accesso informatizzato); per gli autoveicoli, il pubblico registro automobilistico, PRA (gestito on line dall’ACI). Mezzo di pubblicità significa innanzitutto che la trascrizione ha lo scopo di rendere conoscibili a chiunque le vicende che riguardano i beni oggetto di trascrizione. Questo tipo di informazione è importante per l’acquirente, in quanto viene messo in condizione di sapere la reale situazione del bene che vuole acquistare. Una importante funzione della trascrizione in giurisprudenza è dunque quella di assicurare la conoscibilità delle vicende relative ai beni immobili e mobili registrati. Ciò vuol dire che la trascrizione serve anche a rendere l’atto opponibile ai terzi, anche se l’atto non trascritto resta valido. Se dunque un soggetto, mediante successivi atti di disposizione, trasferisce ad altri soggetti lo stesso diritto immobiliare il criterio in base al quale si risolve il conflitto è quello della priorità della trascrizione: chi prima trascrive può opporre il suo acquisto agli altri che non abbiano trascritto, anche se il suo atto di acquisto è stato fatto successivamente.