Casa cointestata in comunione dei beni?

La comunione dei beni rappresenta il regime legale che viene applicato quando due persone si sposano se non viene esplicitato di voler ricorrere alla separazione. La comunione dei beni è un accordo che si instaura in modo automatico tra due coniugi che decidono di sposarsi – fatta salva la possibilità di scegliere il regime di separazione dei beni – per mezzo del quale i beni che si formeranno dopo le nozze saranno patrimonio comune. I due coniugi avranno gli stessi diritti e gli stessi obblighi sui beni posseduti. Nell’articolo 179 del Codice civile vengono invece definiti quelli che sono i beni personali del singolo coniuge, che non fanno dunque parte della comunione legale. La legge prevede che, nel caso in cui uno dei due coniugi abbia comprato un immobile prima del matrimonio, la proprietà dell’immobile rimarrà la sua e non farà dunque parte del regime di comunione legale dei beni. In questa eventualità, le regole cambiano in quanto per legge gli acquisti effettuati dopo il matrimonio rientrano nel regime di comunione dei beni, compresi quelli legati agli immobili. La sentenza n. 11668 del 15 maggio 2018 ha stabilito che, in caso di comunione legale tra i coniugi, il bene acquistato durante il matrimonio, da soli o in coppia, fa sempre parte in automatico della comunione dei beni, anche se viene utilizzato per bisogni diversi rispetto a quelli riguardanti la famiglia.

La norma dice che, al momento del matrimonio, se non viene deciso diversamente dai coniugi, si parla automaticamente di comunione dei beni. Da quel momento, ciò che è di un coniuge è dell’altro, a patto che il bene venga acquistato dopo le nozze. Nei casi in cui la casa sia stata acquistata durante il matrimonio da uno dei coniugi senza il consenso dell’altro, questo immobile rientra nella comunione anche quando dai registri immobiliari risulti intestata solamente al marito o alla moglie. Un coniuge in comunione legale non può disporre della propria quota: è vietato a un soggetto estraneo l’ingresso nella comunione, marito o moglie non possono quindi affittare il loro 50% di immobile ad un terzo senza il consenso del coniuge. Allo stesso tempo, la casa intera non può essere messa in vendita per decisione di un solo coniuge: se l’altro non è d’accordo, può chiedere l’annullamento dell’eventuale contratto di compravendita. Nei casi in cui la casa sia stata comprata da un coniuge attraverso l’istituzione di un mutuo o un finanziamento in banca, non si può escludere l’immobile dalla comunione. Questo secondo decisione della Cassazione. Nessuna eccezione quindi riguardo alla comunione dei beni.

Dobbiamo distinguere cinque casi diversi. I primi tre casi si riferiscono all’acquisto della casa coniugale dopo il matrimonio. Vediamoli: 1. Avete acquistato insieme la casa familiare dopo il matrimonio. Pertanto, siete comproprietari dell’immobile al 50%. E questo vale anche nell’ipotesi in cui il pagamento sia stato fatto per intero o prevalentemente da uno dei due. Nel momento in cui vi separate, passate automaticamente dal regime di comunione a quello di separazione dei beni. Tuttavia, questo cambiamento del regime patrimoniale non incide sulla proprietà dell’immobile. Pertanto, la casa continua ad appartenervi al 50% ciascuno. Se vorrete potrete dividerla, cioè uno dei due potrà acquistare la metà dell’altro oppure potrete venderla e suddividere il prezzo ricavato. Se uno dei due volesse vendere e dividere il ricavato, ma l’altro no, allora la soluzione è quella della causa di divisione. 2. Uno soltanto dei coniugi ha acquistato l’immobile. Benchè acquistata e pagata da uno soltanto, essendo voi in comunione dei beni, l’immobile è di proprietà di entrambi. Pertanto, la situazione è identica a quella vista sopra. Come vedi, acquistare un bene da soli, quando si è in regime di comunione, non è molto vantaggioso. E quando dico acquistare da soli intendo dire acquistare un bene con denaro soltanto proprio o facendo un mutuo a sé intestato. E non fa differenza che per l’acquisto vengano utilizzati i proventi del tuo lavoro o il denaro che possedevi prima del matrimonio. Se dopo la separazione personale vorrai dividere la casa, potrai venderla, ma dovrai suddividere il corrispettivo a metà con il tuo ex. Idem come sopra. 3. Uno dei coniugi ha ereditato o ricevuto in donazione l’immobile durante il matrimonio. In questo caso, l’immobile non cade nella comunione dei beni, ma rimane di proprietà individuale del coniuge che l’ha ricevuto in eredità o in donazione. Pertanto, dopo la separazione personale, il coniuge proprietario rimarrà proprietario esclusivo dei bene e potrà farne ciò che crede. Ora vediamo i due casi in cui l’abitazione familiare è stata acquistata in epoca anteriore alle nozze. 1. Il primo caso è quello in cui l’immobile viene acquistato prima del matrimonio da uno dei due coniugi. Non importa con quale denaro l’immobile sia stato acquistato. L’importante è che sia stato acquistato dal singolo prima di convolare a nozze. Potrebbe anche trattarsi di una casa ricevuta in eredità o in donazione. Se sei stato tu l’acquirente, questa casa è soltanto tua e rimane tua anche dopo il matrimonio. Nel momento in cui ti separi, il tuo ex o la tua ex non potrà avanzare alcuna pretesa su detto immobile. 2. L’immobile è stato acquistato prima del matrimonio dai due fidanzati. Trattandosi di due fidanzati, l’immobile acquistato appartiene ad entrambi in comunione ordinaria, ovvero come se l’immobile venisse acquistato da due amici o da due fratelli. Il bene appartiene in comunione ordinaria, ma non entra nella comunione legale dei beni. Mi rendo conto che, se non sei un tecnico, non ti sarà facile comprendere questa distinzione. Ma ti basterà sapere che al momento della separazione personale il bene continuerà ad appartenere a ciascuno dei due in comproprietà e pertanto uno dei due coniugi potrà acquistare la metà dell’altro oppure la casa potrà essere venduta a terzi dividendo a metà il ricavato.

L’acquisto di un immobile effettuato da uno solo dei coniugi può cadere in comunione legale, anche in presenza della dichiarazione di esclusione effettuata dall’altro, se non è indicato l’atto da cui proviene il denaro. L'inesistenza dei presupposti che escludono la contitolarità dell’immobile può essere, quindi, fatta valere con una successiva azione di accertamento dal momento che la dichiarazione non presenta valore confessorio. Nel caso di acquisto di un immobile effettuato dopo il matrimonio da uno dei coniugi in regime di comunione legale, la partecipazione all'atto di acquisto dell'altro coniuge non acquirente, prevista dall'art. 179, secondo comma, cod. civ. non può assumere portata confessoria qualora la dichiarazione del coniuge acquirente non contenga l'esatta indicazione della provenienza del bene da una delle diverse fattispecie di cui alle lettere a), b), c), d, e, del medesimo art. 179 del codice civile. In mancanza di tale precisazione, l'eventuale inesistenza dei presupposti che escludono il bene acquistato dalla comunione legale può essere fatta valere con una successiva azione di accertamento della comunione, senza alcun valore confessorio della dichiarazione adesiva del coniuge non acquirente. L'immobile non poteva essere attribuito esclusivamente alla moglie dal momento che il marito aveva trovato le provviste per l'acquisto tramite un mutuo bancario. L'unico modo per rivendicare la proprietà esclusiva del bene era quella di dimostrare che l'acquisto fosse avvenuto con la vendita di uno dei beni fuori dalla comunione, così come previsto dall'articolo 179, comma 2, lettera f) del codice civile. In questo caso, la natura effettivamente personale del bene avrebbe determinato l'esclusione dalla comunione.

Quando una casa è intestata a un solo coniuge in comunione dei beni, significa che l'immobile fa comunque parte del patrimonio comune dei coniugi, anche se è registrato solo a nome di uno di essi. L’acquisto di immobile effettuato da uno solo dei coniugi può cadere in comunione legale, anche in presenza della dichiarazione di esclusione effettuata dall’altro, se non è indicato l’atto da cui proviene il denaro. Anche in caso di donazione di un immobile nei confronti di uno dei due coniugi, l'immobile stesso è soggetto alle medesime regole della comunione dei beni come gli altri beni acquisiti durante il matrimonio. Ciò implica che entrambi i coniugi hanno diritto alla metà del valore dell'immobile, anche se è intestato solo a uno di essi. Se si va incontro a divorzio o separazione legale, l'immobile verrà considerato come parte del patrimonio comune da suddividere tra i coniugi, a meno che non ci siano accordi diversi tra le parti o decisioni prese dal tribunale. Per evitare che un immobile acquistato nella comunione dei beni cada in un'eventuale procedura di divisione dei beni, è consigliabile mettere sin da subito in chiaro la volontà di mantenere l’immobile al di fuori della comunione. In tal senso è necessario procedere in maniera ben precisa. Accordo scritto: stipulare un accordo scritto tra i coniugi che regoli in modo chiaro la proprietà dell'immobile e le relative responsabilità finanziarie. Questo può essere fatto tramite un atto notarile, un contratto di acquisto, o un accordo prenuziale. Registro immobiliare: assicurarsi che entrambi i coniugi siano registrati come proprietari dell'immobile presso l'ufficio del registro immobiliare. In questo modo, sarà chiaro ai fini legali che l'immobile fa parte del patrimonio comune. Contributi finanziari: se uno dei coniugi contribuisce in modo significativo finanziariamente all'acquisto o al mantenimento dell'immobile, questo può essere documentato per chiarire la proprietà e il diritto di gestione dell'immobile. Testamento: nel caso in cui uno dei coniugi voglia lasciare l'immobile all'altro in caso di decesso, può essere utile redigere un testamento che specifichi chiaramente le intenzioni riguardanti la proprietà dell'immobile. Consulenza legale: consultare un avvocato specializzato in diritto di famiglia o successioni per ricevere consulenza legale specifica sulle migliori strategie per proteggere l'immobile e i diritti dei coniugi. Prendere queste precauzioni può contribuire a evitare controversie future e garantire una divisione equa dei beni in caso di divorzio, separazione legale o decesso di uno dei coniugi. Se un immobile è intestato a un solo coniuge in comunione dei beni, ciò non influenza necessariamente l'applicabilità dell'IMU. L'IMU è un'imposta locale che si applica sugli immobili, e la proprietà formale dell'immobile, se è in comunione dei beni o di proprietà di un solo coniuge, può influenzare solo la responsabilità fiscale e non l'obbligo di pagare l'IMU. In una comunione dei beni, entrambi i coniugi hanno diritto alla metà del valore dell'immobile, anche se è intestato solo a uno di essi. Di conseguenza, entrambi i coniugi possono essere considerati contribuenti per l'IMU e sono responsabili del pagamento in proporzione alla quota di proprietà. La responsabilità di pagamento può essere attribuita a entrambi i coniugi, anche se solo uno è l'intestatario formale dell'immobile, a meno che non siano state stabilite disposizioni diverse da parte del Comune o che ci siano accordi specifici tra i coniugi riguardo alla divisione delle spese fiscali. In caso di dubbi o necessità di chiarimenti, è consigliabile consultare un professionista fiscale o un avvocato specializzato in diritto di famiglia.

Nel caso in cui uno dei due coniugi abbia comprato un immobile prima del matrimonio, secondo la legge la proprietà resterà sua e non farà dunque parte del regime di comunione legale dei beni. Questo significa che se uno dei due coniugi era titolare di un diritto reale di godimento prima del matrimonio, la proprietà dell’immobile resterà una sua esclusiva. In questa ipotesi, la legge prevede che gli acquisti effettuati dopo il matrimonio rientrano nel regime di comunione dei beni, compresi quelli relativi agli immobili. Si esclude il caso in cui l’immobile comprato prima del matrimonio serva a soddisfare un interesse personale esclusivo del coniuge al quale è intestato. Inoltre, la sentenza n. 11668 del 15 maggio 2018 ha stabilito che, in caso di comunione legale tra i coniugi, il bene acquistato durante il matrimonio fa sempre parte della comunione dei beni, anche se è utilizzato per bisogni diversi rispetto a quelli riguardanti la famiglia, è stato pagato soltanto o in prevalenza da un coniuge. Si specifica che ciò non avviene quando il denaro con cui è stato acquistato l’immobile derivi dall’alienazione di beni personali, serva all’esercizio della professione di uno dei coniugi, oppure qualora l’esclusione di uno dei due coniugi sia indicata sull’atto di acquisto.